上半年商業(yè)地產(chǎn)承壓租金下跌 全渠道運(yùn)營(yíng)或成新風(fēng)口

　　今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，實(shí)體商業(yè)遭受沖擊較大，尤其是餐飲、體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)占比較高的購(gòu)物中心，營(yíng)業(yè)收入下降、店鋪空置率上升。

　　7月3日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院發(fā)布的2020年上半年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)顯示，如果不考慮免租，超八成樣本商業(yè)街、商圈租金下跌。考慮到消費(fèi)市場(chǎng)和實(shí)體商業(yè)的恢復(fù)尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)商鋪?zhàn)饨鹚皆诙唐趦?nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。

　　超8成樣本商鋪?zhàn)饨鹣碌?/strong>

　　今年上半年，不僅商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)受疫情影響大，商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)也整體承壓。報(bào)告顯示，在商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)，1-5月，全國(guó)銷(xiāo)售面積同比下降23.1%，新開(kāi)工面積同比下降14.8%。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)方面，上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%。由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成租金環(huán)比下跌。

　　據(jù)悉，疫情期間，部分業(yè)主/運(yùn)營(yíng)商推出給予免租期、緩交租金等一系列商戶(hù)紓困措施，本次商鋪?zhàn)饨鹱兓纯紤]免租期的影響。

　　與此同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金也呈現(xiàn)跌勢(shì)。據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級(jí)分析師付源介紹，中指研究院對(duì)全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市的重點(diǎn)寫(xiě)字樓商圈，超過(guò)1000個(gè)寫(xiě)字樓樣本進(jìn)行了監(jiān)測(cè)，在疫情的影響之下，因?yàn)楣I(yè)、服務(wù)業(yè)受到明顯的影響，15個(gè)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓商圈的租金環(huán)比下跌了1.54%，租金環(huán)比下跌的商圈將近有90%。

　　2020年上半年，受疫情影響，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物成為居民消費(fèi)的重要方式，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，對(duì)實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定沖擊。

　　據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師傅龍成介紹，通過(guò)對(duì)會(huì)員單位調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前實(shí)物商品零售總額是下降的，5月份相當(dāng)于去年同期的80%左右。銷(xiāo)售額好的地區(qū)、企業(yè)，餐飲業(yè)能夠達(dá)到去年的6成左右。而生活服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售額、客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到疫情前的水平。

　　因?yàn)榭紤]到疫情防控已進(jìn)入常態(tài)化，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)市場(chǎng)和實(shí)體商業(yè)的恢復(fù)尚需時(shí)間的背景下，報(bào)告預(yù)計(jì)，商鋪?zhàn)饨鹚皆诙唐趦?nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。

　　暫停開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心預(yù)計(jì)下半年入市

　　受疫情影響，上半年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心明顯減少。報(bào)告顯示，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市1-5月新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有14個(gè)，總商業(yè)建筑面積約82萬(wàn)平方米，主要分布在成都、重慶、青島、南昌等8個(gè)城市，較2019年1-5月減少約250萬(wàn)平方米。

　　對(duì)此，付源認(rèn)為，從短期的供應(yīng)來(lái)看，部分受疫情影響暫停開(kāi)業(yè)計(jì)劃的購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將于2020年下半年入市。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大的特點(diǎn)，在疫情影響下，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的困境。

　　付源表示，在資本層面，企業(yè)的收并購(gòu)行為開(kāi)始頻繁。在疫情的背景下，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增加。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括不動(dòng)產(chǎn)基金，如果長(zhǎng)期看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，在行業(yè)困境低點(diǎn)之時(shí)，進(jìn)行資本并購(gòu)和存量盤(pán)活是非常好的戰(zhàn)略選擇。

　　事實(shí)上，資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的直接有效方式之一，它不僅可以帶來(lái)資本和項(xiàng)目端的協(xié)同效應(yīng)，而且也是企業(yè)獲取存量資產(chǎn)的重要方式，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模化增長(zhǎng)。

　　短期商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)承壓

　　從上半年整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍在復(fù)蘇，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)仍面臨較多挑戰(zhàn)。從短期看，商鋪?zhàn)饨鹫w承壓。不過(guò)，未來(lái)隨著疫情防控形勢(shì)向好，前期壓抑的部分消費(fèi)需求有望逐步釋放，并支撐消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　傅龍成認(rèn)為，全國(guó)疫情完全控制以后，疫情對(duì)服務(wù)業(yè)直接影響消除以后，市場(chǎng)銷(xiāo)售、居民消費(fèi)都會(huì)有一個(gè)恢復(fù)性的反彈或者補(bǔ)償性的消費(fèi)，這個(gè)小高潮會(huì)出現(xiàn)。

　　傅龍成從目前情況預(yù)計(jì)，2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額，仍然會(huì)達(dá)到40萬(wàn)億元至41萬(wàn)億元，與2019年基本持平。

　　值得關(guān)注的是，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，以應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的變化。尤其是在后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。而作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將更多思考如何構(gòu)建全渠道運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住新的商業(yè)風(fēng)口。

　　轉(zhuǎn)自：新京報(bào)

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