一季度房貸增速出現(xiàn)回落 業(yè)內:或因部分房貸提前償付


時間:2017-05-12





  2016年,被業(yè)界視為房地產市場最為瘋狂的一年,個人住房按揭貸款增量占比也一直過高,曾一度引發(fā)市場對于房地產金融風險的擔憂。但今年以來,隨著房地產調控效果的不斷顯現(xiàn),房地產貸款增速出現(xiàn)回落跡象。


  近期,央行發(fā)布的今年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示,2017 年一季度末,個人住房貸款余額19.05 萬億元,同比增長35.7%,增速比上年末低1.1 個百分點。不過,房地產銷售卻仍處于高位:一季度商品房銷售面積同比增長19.5%,增速比1~2月份回落5.6個百分點,但是這個速度仍然不低。


  受訪業(yè)界專家對記者表示,未來房貸增速有望繼續(xù)放緩,房地產銷售增速也會下行。并預計今年的信貸市場差別化房貸會更為顯著,一二線城市的房貸可能趨緊,三四線城市的房貸政策將服務于去庫存。


  一季度房貸增速出現(xiàn)回落


  房地產貸款增速出現(xiàn)回落:4月21日,央行發(fā)布的今年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示,2017 年一季度末,個人住房貸款余額19.05 萬億元,同比增長35.7%,增速比上年末低1.1 個百分點。數(shù)據(jù)同時顯示,一季度末,人民幣房地產貸款余額28.39 萬億元,同比增長26.1%,增速比上年末低0.9 個百分點;一季度增加1.7萬億元,同比多增1970 億元,占同期各項貸款增量的40.4%,比上年占比低4.5 個百分點。


  對此,銀河證券首席經(jīng)濟學家潘向東對《中國經(jīng)營報》記者分析稱,“2017年一季度,在因城施策的導向下,各地政府積極深化房地產調控,積極穩(wěn)定市場預期。同時,監(jiān)管層在房地產信貸方面政策已經(jīng)明顯收緊,相關的購房貸款需求也快速得到抑制。”


  來自銀監(jiān)會的一季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,一季度住房按揭貸款增量占比為26.2%,比去年全年下降13個百分點。


  同理,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也對記者表示,“房貸增速放緩,或和部分房貸提前償付有關,同時也和商業(yè)銀行提高貸款門檻和延長信貸審批時間有關。所以,此類房貸數(shù)據(jù)的增速放緩,充分說明金融領域在自查風險,風控能力進一步增強,同時也希望對房地產當前的調控形成更好的支持作用。”


  然而,記者發(fā)現(xiàn),房地產銷售均處于高位:國家統(tǒng)計局4月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,一季度商品房銷售面積同比增長19.5%,增速比1~2月份回落5.6個百分點。可見,盡管在去年的高位上有所回落,但是這個速度仍然不低。同時,3月末,商品房待售面積比2月末減少1745萬平方米。其中,住宅待售面積減少1643萬平方米。


  “從銷售市場看,部分城市依然創(chuàng)新高,受調控影響的城市總體上還不是很多。也就是說,這還不能完全左右全國房地產市場的數(shù)據(jù)走向,所以能夠維持高位。”嚴躍進對記者分析說。


  但是,房地產銷售增速在二季度或將出現(xiàn)下行。


  “在房地產調控趨嚴,貨幣政策邊際收緊,以及高基數(shù)的影響下,4月份的房地產銷售仍有進一步的下行壓力。”潘向東對記者說。


  來自銀河證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,受各地房地產調控措施的持續(xù)影響,4月中旬30大中城市房地產銷售面積同比跌幅較4月上旬跌幅繼續(xù)擴大,其中一線城市同比跌幅超過30%,二三線城市同比跌幅超過40%,跌幅較4月上旬均有所擴大。


  因而潘向東認為,未來在調控政策積極深化的背景下,房地產市場有望穩(wěn)步回歸理性。


  瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤也認為房地產銷售增速會下行。她的判斷理由是隨著越來越多的城市出臺房地產調控政策,高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個大中城市的房地產銷售同比跌幅從3月的30%擴大至40%。不過據(jù)報道,部分未出臺調控政策的三四線城市房地產銷售依然非常強勁,可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩,再加上去年基數(shù)較高。


  由此汪濤估計,4月全國房地產銷售同比增速可能從3月的14.7%放緩至5%~10%。


  嚴躍進也預計,“隨著一季度市場需求的積極釋放,尤其是部分需求提前釋放,預計二季度銷售同比數(shù)據(jù)會有下跌的可能,這也容易引起此類市場后續(xù)擠泡沫效應的顯現(xiàn)。”


  不過,汪濤還指出,受此前房地產銷售好轉的滯后拉動,新開工同比增速可能仍較為穩(wěn)健,估計4月房地產建設活動大致平穩(wěn),房地產投資同比增速小幅放緩至8%~9%。


  一季度房地產開發(fā)投資增速曾創(chuàng)下新高,數(shù)據(jù)顯示:今年1~3月份全國房地產開發(fā)投資同比增長9.1%,是2015年以來的最高增速,比上年全年加快2.2個百分點。


  未來房貸增速有望繼續(xù)放緩


  受訪業(yè)界專家認為,一季度房貸增速出現(xiàn)回落,未來房貸增速有望繼續(xù)放緩。


  在房貸政策上,3月央行曾下發(fā)《關于做好2017年信貸政策工作的意見》,要求銀行對個人住房信貸做出適度調整。意見要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分,合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策,嚴格按照相關程序及時對轄區(qū)內住房信貸政策做出適度調整。此外,央行各分支機構要加強對商業(yè)銀行窗口指導,督促其優(yōu)化信貸結構,合理控制房貸比和增速。


  在潘向東看來,這體現(xiàn)了央行因城因地施策的調控思路。


  在住房貸款利率上,日前部分銀行出現(xiàn)上調的現(xiàn)象。中國《金融時報》刊文稱,近日,工、農、中、建、交5家大型銀行以及中信銀行、招商銀行、北京銀行等多家銀行發(fā)布了上調住房貸款利率的最新通知。有分析稱,此番房貸利率的提高將進一步抑制炒房行為,使樓市回歸理性。


  因而潘向東預計,今年的信貸市場差別化房貸會更為顯著,一二線城市的房貸可能趨緊,三四線城市的房貸政策將服務于去庫存。就個人房貸在新增貸款的占比來看,他預計今年相對于去年而言也將會出現(xiàn)顯著的回落。


  在2017年重點工作任務上,今年《政府工作報告》指出,目前三四線城市房地產庫存仍然較多,要支持居民自住和進城人員購房需求。加強房地產市場分類調控,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。


  在按揭貸款上,數(shù)據(jù)顯示, 3月末,以按揭貸款為主的住戶部門新增中長期貸款占全部新增貸款的34.6%,較上年末下降了10.3個百分點;企業(yè)部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%,較上年末提高了30個百分點。


  民生銀行首席研究員溫彬認為,按揭貸款在房地產市場調控升級的背景下增速放緩,占比趨于合理。并且在他看來,過去一年房貸占比達45%,調控升級以后,包括首套房利率優(yōu)惠水平提升、首付比例提高等,對于抑制房貸需求起到了比較顯著的作用,所以在投放方面增速肯定會逐步回落,新增占比會逐步降到25%~30%的歷史平均水平。


  嚴躍進也持類似看法,“后續(xù)房貸增速會繼續(xù)放緩,當前房地產金融領域的管控勢必加強,對于違法違規(guī)的資金查處力度會加大。同時,穩(wěn)定房價的導向也要求各地后續(xù)繼續(xù)有收緊的政策內容。”



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