6月13日,多地銀行房貸利率上浮。廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%-20%,北京市部分銀行上調(diào)首套房貸款利率,二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準利率的1.2倍。福州地區(qū),部分銀行上調(diào)了首套房貸利率,其中上浮比例高的達到10%,二套房貸利率也首次調(diào)升至基準利率的1.2倍。
多地區(qū)房貸利率上浮
2017年6月首周,在北京地區(qū)個別銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍后,又有銀行跟進上調(diào)首套房貸款利率,二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準利率的1.2倍。
北京市一大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人告訴記者,除了民生銀行首套房貸款利率上浮10%外,廣發(fā)銀行通知首套房貸款利率上浮5%,并且額度有限;平安銀行也通知首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍,但是具體開始時間另行通知。
目前,廣州首套房貸的利率水平相比5月份進一步上升,折扣優(yōu)惠已經(jīng)基本消失,部分銀行執(zhí)行的利率較基準利率上浮5%-20%。其中,浦發(fā)銀行廣州分行的首套房貸利率較基準上浮20%,民生銀行則在基準水平上上浮10%,中信銀行廣州分行執(zhí)行的利率為在基準水平上上浮5%。不過,廣州市內(nèi)五大行首套房貸款利率均以基準利率為最低標準,二套房則最低按照基準利率的1.1倍執(zhí)行。
福州地區(qū)銀行房貸利率調(diào)整步伐加快,部分銀行上調(diào)了首套房貸利率,其中高的上浮比例達到了10%,二套房貸利率也首次調(diào)升至基準利率的1.2倍。
據(jù)福州一家股份制銀行支行工作人員表示,該行首套房貸利率已上調(diào)至基準利率的1.1倍,即在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%。與此同時,福州另一家股份制銀行首套房貸利率也從原先的上浮3%調(diào)整為上浮10%。
從今年5月份的成交均價來看,北京的商品住宅成交均價已經(jīng)突破4萬元,但是受到新政的影響,成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套,2017年5月的北京市商品住宅成交量僅為4082套,大幅下滑。
據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,5月份廣州11區(qū)網(wǎng)簽一手住宅6409套,環(huán)比微跌1.76%,同比大幅縮水,下跌超50%;5月錄得成交均價16251元/平方米,環(huán)比微跌2.94%,同比則上漲5.63%。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2017年5月福州五區(qū)住宅成交量823套,住宅成交面積213124.32㎡,套均面積258.96㎡,成交套數(shù)環(huán)比上漲4.44%,成交面積環(huán)比上漲188.60%。
銀行面臨流動性緊缺
業(yè)內(nèi)人士表示,隨著近期資金成本不斷上升,使得商業(yè)銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)的成本,對資金的流向和使用作出新的規(guī)劃。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,過去兩年,大部分銀行吸收了過多的房地產(chǎn)抵押物,目前,房貸出現(xiàn)了收緊現(xiàn)象,貸款折扣減少,放款時間明顯延長,這些房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加產(chǎn)生的作用。購房者的資金成本持續(xù)上升,貸款的壓力越來越大。目前,市場成交已經(jīng)全面降溫,降價開始出現(xiàn)。
對于利率優(yōu)惠上調(diào)的原因,張大偉表示,隨著資金成本繼續(xù)上升,包括余額寶在內(nèi)的固定理財收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款4.9%的基準利率對于大部分銀行來說,已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品,預計后續(xù)銀行將逐漸上浮基準利率。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,目前從整個商業(yè)銀行的信貸資金成本來講,已經(jīng)出現(xiàn)了上升趨勢,銀行同業(yè)拆借利率印證了這一點。所以,部分商業(yè)銀行基準利率上浮的現(xiàn)象,我認為更多是從商業(yè)銀行本身角度出發(fā),也就是商業(yè)銀行對于貸款的風險把控可能會有所強化。對于房貸這種較大的一類資產(chǎn),會率先進行收緊。
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中國證券報:應避免主動刺破房地產(chǎn)泡沫
自2015年“3·30”房地產(chǎn)政策以來,伴隨著去庫存調(diào)整、信貸政策放松,以及契稅政策調(diào)整等,中國房地產(chǎn)市場發(fā)生顛覆性反轉(zhuǎn),從前兩年庫存積壓一舉進入一輪快速的上升通道。房價漲幅之大,漲速之快前所未有。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù),2016年末,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅都超過20%。即便如此,一線城市也并非領(lǐng)漲,合肥房價同比漲幅46.3%、廈門同比漲幅41.5%,一、二線漲幅也向三線城市蔓延,全面的漲幅態(tài)勢已然成行。中國一二線城市用兩年時間即完成了發(fā)達國家用數(shù)十年完成的房價翻倍。中國房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫,泡沫又能維持多久成為了國內(nèi)外市場關(guān)心的焦點。
螺旋式上升的“房價—收入”周期
不難發(fā)現(xiàn),過去十幾年中國房地產(chǎn)市場漲多跌少,且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落,其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松,報復性反彈后,房價都會在很短的時間便超過前期峰值。中國房地產(chǎn)鮮有下降周期,且諸多國際衡量泡沫的指標處于高位,但這種情況得以長久持續(xù),并未出現(xiàn)房地產(chǎn)危機。
在筆者看來,之所以中國房價屢控屢漲,泡沫不曾爆破,最主要的原因是中國獨有的房地產(chǎn)“螺旋式上升”模式。在泡沫積聚之際,監(jiān)管者并未采取類似于上個世紀末日本政府主動刺破房地產(chǎn)泡沫的做法,反而短期內(nèi)通過行政手段防止泡沫進一步擴大,再推動收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。具體來看,過去歷次中國房地產(chǎn)周期均顯示,中國房價先是一段時間的快速增長,其后引致嚴厲的政策調(diào)控措施,調(diào)控導致短期內(nèi)供需關(guān)系以及房價上漲預期改變,再通過經(jīng)濟增長帶動收入提升,為高企的房價提供了支撐。
這種“螺旋式上升”房地產(chǎn)泡沫的特殊模式之所以能在中國得以實現(xiàn),主要得益于中國過去三十年前所未有的高增長。改革開放以來,中國經(jīng)濟一直享受著改革開放與經(jīng)濟全球化的紅利,經(jīng)濟增速整體上保持了高速增長,收入增速多年來保持兩位數(shù)。2013年以來,收入增速回落至10%以內(nèi),但整體上也保持了8%-9%的較高水平,不低于GDP名義增速。這就使得,即便中國房地產(chǎn)泡沫短期出現(xiàn),高速發(fā)展的基本面也能消化泡沫,進而降低房地產(chǎn)危機的風險。
與以往不同的是,由于中國已處于由高速收入增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時期,未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長,甚至可能由于轉(zhuǎn)型,出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。雖然2016年下半年開始中國經(jīng)濟出現(xiàn)反彈,但長期來看,中國已經(jīng)進入“三期疊加”時期,即增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期刺激政策消化時期。
近兩年的一、二線城市房價比以往漲得都兇狠,說明市場未對收入放緩有充分預期,相反,憑借以往房價只漲不跌的經(jīng)驗,仍有人認為中國房地產(chǎn)市場具備獨特性、相信政府會為房地產(chǎn)背書就能對抗經(jīng)濟規(guī)律。
中國房地產(chǎn)市場的獨特之處
試將中國的房地產(chǎn)市場特殊情況與日本當年房地產(chǎn)泡沫時期進行對比,不難發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的獨特之處。
一是中日購房者的購房資金來源與購房者結(jié)構(gòu)不同。對于東京的投資者,似乎很難想象,中國普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購房而傾其所有的現(xiàn)象。通過父母支持購房首付、子女還貸的模式在東京投資者看來很難理解。這個背景也解釋了為什么北京首次購房者年齡僅為27歲,在東京卻達到了41歲。而從近年來購房者構(gòu)成來看,與泡沫共舞的也并非是投資者想象中的富人。新增房屋購置者大多為首套剛需,如購置婚房。此外,購置二套改善型需求在一線城市也比較普遍,如購置學區(qū)房,或為父母購置養(yǎng)老住房。可以發(fā)現(xiàn),這部分人以城市中產(chǎn)為主,并非富豪。
二是中國獨特的土地財政。中國并未推出房產(chǎn)稅,土地收入仍然是當前地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看,政府通過限制供給,保持土地拍賣的高價是維持長期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。
三是中國一線城市資源的集中程度難以比擬。中國一線城市擁有其他城市無可比擬的資源與就業(yè)機會,獨特的戶籍制度又使得要素流通并不自由。同時,中國的住房租賃市場尚不成熟,租賃市場往往缺少契約精神,諸多因素造成了一線城市新市民往往傾向于在就業(yè)幾年內(nèi)便購置自有住房。而城市的高速發(fā)展與人口集聚,又使得教育、醫(yī)療資源等發(fā)展顯得相對滯后且不均衡,這使得改善型需求,諸如學區(qū)房需求也十分旺盛。
四是政府對房地產(chǎn)市場政策強有力的干預。
房地產(chǎn)過熱的五大風險
房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)占GDP比重超過12%。且考慮到,房地產(chǎn)的發(fā)展情況還直接影響到家具、建材、裝潢材料的相關(guān)消費,并與上下游企業(yè)的發(fā)展,金融行業(yè)的風險以及地方政府收入都有著緊密聯(lián)系,作用更是不容忽視。例如,在房地產(chǎn)稅尚未進入實質(zhì)性進展階段,市政債開閘并未有所突破之時,土地收入仍舊是地方政府收入的重要來源。而一旦房地產(chǎn)市場崩盤,不僅影響投資與消費,也將減少財政收入,也使抵押品價格下降從而誘發(fā)銀行壞賬上升,無異于中國經(jīng)濟硬著陸。
但是,這輪房地產(chǎn)市場顯然已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題,而是對整體經(jīng)濟形成了五大風險。
風險一是這次房價的全面上漲與經(jīng)濟走勢和居民收入預期背離,缺乏基本面的支撐。這樣的上漲之所以值得擔憂,在于其既沒有經(jīng)濟良好的預期,也沒有收入大幅上漲的支持。之前,房價與經(jīng)濟走勢相關(guān),經(jīng)濟走強,預期收入提升,購房需求增加導致房價上漲,資產(chǎn)價格走高推升財富效應進而帶動消費與經(jīng)濟,似乎是更加良性的循環(huán)。然而,當前中國經(jīng)濟面臨的情況恰恰并非如此,即便自2016年第三季度開始宏觀經(jīng)濟迎來一波上升趨勢,也主要靠基建和房地產(chǎn)支持,經(jīng)濟主體活力仍然較差。預計2017年第一季度經(jīng)濟增速已經(jīng)見頂,下半年經(jīng)濟下行壓力加大。在此背景下,房地產(chǎn)市場一枝獨秀,高杠桿透支了居民對未來收入與經(jīng)濟的預期,一旦情況轉(zhuǎn)差,金融風險必將有所增加。
風險二是恐慌性購房、投機性購房增加經(jīng)濟脆弱性,一旦預期扭轉(zhuǎn),可能加大金融風險??梢钥吹?,當前如此漲幅已導致恐慌性購房情緒蔓延。任何有關(guān)房地產(chǎn)政策的風吹草動,市場便草木皆兵。
風險三是住宅用地供給不足,樓市香港化趨勢明顯。盡管中國內(nèi)地整體國土面積較大,但住宅用地整體較低,供給受到制約,這點與香港情況類似。一方面,當前中國內(nèi)地主要土地是耕地,18億畝的耕地紅線不得動搖;另一方面城市大量土地又被建設(shè)用地占據(jù),留給住宅用地的少之又少,這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。
風險四是房價過快上漲加大收入差距,損害社會公平。正如香港樓市所反映出的問題,一旦房價漲幅超出普通民眾承受能力,也會拉大收入差距,加劇社會矛盾。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計出的數(shù)據(jù),自1971年至2011年的40年間,香港的基尼系數(shù)上漲了25%,從0.43升至0.537,接近0.6的國際警戒線。而其間房價大幅上漲,2003年至2015年的13年中,香港整體房價上漲了4倍,同時香港普通民眾居住條件難以改善。而當前香港爆發(fā)出的一系列社會問題,都與收入差距擴大有較大關(guān)系。以此為鑒,避免樓市香港化至關(guān)重要。
風險五是房地產(chǎn)一枝獨秀,或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新。比居民加杠桿更加令人擔憂的是,房地產(chǎn)利潤豐厚,遠超出實體行業(yè)收益,打擊企業(yè)家創(chuàng)新的信心,不少企業(yè)家賣掉企業(yè)進入房市的現(xiàn)象令人擔憂。與此同時,創(chuàng)新是未來轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵,然而高房價無疑推高了創(chuàng)新的成本。
避免刺破房地產(chǎn)泡沫
一直以來,房價都與房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。2013年以來,決策層希望通過打造房地產(chǎn)市場的長效機制,比如推出房產(chǎn)稅,走出房地產(chǎn)市場短期調(diào)控,行政性干預過強導致市場波動過大的怪圈。然而,由于此前去庫存位列五大任務(wù),出乎意料地推升了一、二線城市房價過快上漲。此時,政策面臨兩難,一旦出手調(diào)控,政策力度把握困難,經(jīng)濟下行之下,擔憂打擊經(jīng)濟;而若不出臺政策,恐慌性購房推高房價,并加大金融系統(tǒng)風險。且以出臺何種手段也有顧慮,如房地產(chǎn)稅雖然是既定改革,但在此背景下,反而怕用力過度,造成不可預期的損失。
在處理現(xiàn)下房地產(chǎn)風險上,筆者認為中國應避免主動刺破泡沫。1989年,日本央行強勢加息,自1989年6月到1990年8月5次上調(diào)政策利率從2.5%至6.0%,主動刺破泡沫。相比之下,如今中國政府對待泡沫方面十分小心,正如上文“房價—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式中所述,在顯示出泡沫征兆時,監(jiān)管層采取行政手段打壓房價持續(xù)上漲的勢頭,但避免刺破泡沫。縱觀過去十幾年,每次意識到泡沫的存在,政府總會出臺措施,換得其后幾年房地產(chǎn)市場的短暫平穩(wěn),沒有出現(xiàn)危機。
中國房地產(chǎn)市場五大風險使得調(diào)整樓市政策持續(xù)十分必要。在筆者看來,關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)恐慌性購房的預期,比如增加充足的土地供應、引導信貸資金合理配置、因地制宜地啟動地方房地產(chǎn)政策、避免資金過度進入房地產(chǎn)市場等。而從長遠來看,改革沒有捷徑可走,通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風險的,切實推動結(jié)構(gòu)性改革,比如國企改革,才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫,短期的限購已經(jīng)越來越?jīng)]有效果,更多供給側(cè)改革,特別是土地改革、戶籍改革、房產(chǎn)稅等稅制改革的長效機制的建設(shè)已尤為迫切。
建立“購租并舉”住房制度正當其時
近日,我國第一部規(guī)范住房租賃的法規(guī),《住房租賃和銷售管理條例》(簡稱《條例》)公開征求意見,這標志著我國住房進入租賃時代。據(jù)統(tǒng)計,目前我國約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%,未來還將新增2億人進入租房市場?!稐l例》發(fā)布既是形勢倒逼,也恰逢其時?!稐l例》近一半篇幅放在保障承租人權(quán)利上,當然也維護出租人權(quán)益,激勵供應端,確保租賃責權(quán)利平衡。同時,也規(guī)定政府將監(jiān)管重點從新房轉(zhuǎn)向存量房,如信息披露、秩序規(guī)范、租金管理等。立法只是第一步,基礎(chǔ)秩序的構(gòu)建亟待展開。發(fā)達國家(地區(qū))長期租賃人口占比50%左右、租賃關(guān)系穩(wěn)定,租賃秩序規(guī)范,值得我們借鑒。
德國以居民偏好租房、秩序井然、低租金稱著于世。目前,德國住房自有率僅43%,租賃占57%的份額。首先,住房供應上租賃優(yōu)先。德國新建房屋必須在一定期限內(nèi)讓給政府出租,或按管制租金出租,過了限期才能按市場租金出租。因此,德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來,德國共建設(shè)1000多萬套社會住房,可供3000萬人居住,多數(shù)為租賃住房,而德國人口僅8100萬。其次,機構(gòu)租賃起到“壓艙石”的作用。中低收入者租賃需求更大,租賃是公共產(chǎn)品。2011年,德國1860萬套租賃房中,政府公租房(450萬套)占24%,私人機構(gòu)房(410萬套)占22%。再次,采取近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時,德國就將租金管制寫進民法典,并設(shè)單章規(guī)定住房租賃。二戰(zhàn)后,面對住房短缺,德國每一個地區(qū)制定固定的房租價格表,禁止提高房屋租金。上世紀60年代后,房屋短缺局面緩解,缺房率3%以下城市取消房租限制。歐債危機后,發(fā)達經(jīng)濟體量化寬松,樓價上漲史無前例。2012年12月,德國議會通過更嚴格的漲租限制,各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%,房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。最后,德國租賃權(quán)益保障也很細致,如建立安全與健康標準評估體系,確保“可居性”;中介費和房屋修繕費等全部由房主承擔;租房和買房享有等同的公共權(quán)益,只要居民合法納稅,就可享有本地公共服務(wù)。
日本與我國一樣,受儒家文化熏陶,崇尚置業(yè)才能安定,人多地少,但住房問題并不突出,這與二戰(zhàn)后開啟的租賃房屋建設(shè)“三支箭”密切相關(guān)。1951年,日本發(fā)布了《公營住宅法》,由中央向地方補助,修建出租住房,覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請,租金為同區(qū)域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年,公營住宅共建設(shè)218萬套。1955年,日本頒布《住宅公團法》,國家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團,在住房嚴重不足的大城市興建公寓。上世紀60年代城市化高速推進期,公團實施了兩個“5年計劃”,共建設(shè)了63.4萬套住房,70%為出租住房。租賃房屋的最后一支箭是非營利機構(gòu)住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系,上世紀60-70年代,很多企業(yè)開始擁有社宅和宿舍。據(jù)2007年調(diào)查,提供補貼或租金的企業(yè)占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年,日本共新建2854萬套住宅,公營、公團、非盈利企業(yè)占40%。
自1934年《國民住宅法》出臺,美國就強調(diào)租賃公平、可負擔的原則。首先,租賃房源穩(wěn)定可靠。2015年,全國120萬戶低收入家庭入住廉租公寓。租賃房源中,71%來源于個人并交于專業(yè)租賃機構(gòu)管理,20%來源于公司或非政府組織。其次,住房法規(guī)定,業(yè)主不得以承租者種族、性別等而歧視,房主提供適合居住的設(shè)備,接受政府監(jiān)督。只要身份合法,租房與購房在子女入學、社會福利等方面無差異。再次,規(guī)范租賃管理,租賃機構(gòu)、房源、補貼標準及聯(lián)系方式全部公開。最后,聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部每年對530個大城市、2045個縣房價進行評估,發(fā)布租金參考價。
香港租賃市場的特點是中介服務(wù)和監(jiān)管明晰。一方面,中介服務(wù)在前端信息匹配,供需匹配成功后,中介對物業(yè)查冊,核對房屋基本信息;另一方面,簽約過程中中介給業(yè)主、租客提供信用保證,如為租客出具《出租資料表》,對按揭、用途、出租限制等作背書。1997年,香港發(fā)布《地產(chǎn)代理條例》,規(guī)定地產(chǎn)中介從業(yè)資格、權(quán)利和義務(wù)。2004年,香港發(fā)布《業(yè)主與租客條例》,確保租賃雙方責權(quán)利平衡,如租客未在規(guī)定期限后15天交租,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途,業(yè)主有權(quán)收回房屋;2個月不交租,業(yè)主有權(quán)拍賣屋內(nèi)物品;租期超過3年,須以契據(jù)訂立租約,在土地注冊處注冊,此后業(yè)主售房,須征得租客同意。
發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗表明,發(fā)展租賃市場,一是要將租賃作為政府供給公共服務(wù)的內(nèi)容,加強公共財政建設(shè),將新移民、新就業(yè)大學生租房需求視為公共產(chǎn)品,甚至是保障的一部分,納入公共財政。這樣,才能為增加租賃供應、打造低租金環(huán)境、加強中介監(jiān)管,讓租房享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造環(huán)境;二是壯大政府公租,穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序。目前,我國公租房占比太低,90%的可出租房屋來自私人住宅;三是發(fā)展機構(gòu)租賃。機構(gòu)租賃是長期經(jīng)營,非“一錘子買賣”,機構(gòu)租賃多了,秩序就規(guī)范了。我國機構(gòu)租賃滯后有兩大原因,公租房供應少,帶頭作用不足,地價和財務(wù)成本高,相比開發(fā)和銷售,租賃收益的吸引力并不大;四是加強市場秩序建設(shè)。目前,政府管理重點在新房,存量房特別是租賃房一直是空白。整體來看,租賃權(quán)益保障、租賃服務(wù)標準、投訴處理、政府職責等方面的秩序還亟待規(guī)范,要以落實條例對于出租人、承租人、中介機構(gòu)、地方政府等責權(quán)利,作為市場秩序建設(shè)的目標。
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