日前，記者以購(gòu)房人身份在北京多個(gè)城區(qū)部分小區(qū)調(diào)查了解到，調(diào)控一周年，北京二手房成交量腰斬，成交均價(jià)降幅超15%，部分房?jī)r(jià)降幅超過(guò)20%；春節(jié)后看房客戶(hù)較節(jié)前有所增多，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，部分熱門(mén)小區(qū)掛牌價(jià)微漲。
（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）
不過(guò)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，3月份二手房市場(chǎng)帶看量增加、成交活躍有季節(jié)性因素，熱門(mén)小區(qū)價(jià)格波動(dòng)也有特殊性，從目前的月均成交量來(lái)看，市場(chǎng)仍處在偏冷區(qū)間，預(yù)計(jì)今年全年月均成交量仍將維持在1萬(wàn)套左右，成交均價(jià)在前期降幅的基礎(chǔ)上總體保持穩(wěn)定。
部分二手房降價(jià)超20%
過(guò)去一年北京陸續(xù)出臺(tái)了30余項(xiàng)樓市調(diào)控措施，政策密度創(chuàng)全國(guó)記錄，二手房市場(chǎng)從去年3月的異常火爆逐漸降溫。至今，不僅成交量腰斬，房?jī)r(jià)也連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌，其中有7個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)大中城市。
記者發(fā)現(xiàn)，目前北京多個(gè)小區(qū)的部分二手房?jī)r(jià)已經(jīng)較去年“3·17”新政前下跌了超過(guò)20%。東城區(qū)某熱門(mén)小區(qū)一個(gè)不到60平方米的兩居室，去年4月掛牌時(shí)報(bào)價(jià)760萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)降到595萬(wàn)元，降幅達(dá)到22%。一位房產(chǎn)中介告訴證券時(shí)報(bào)記者，該房子掛牌時(shí)有客戶(hù)出價(jià)700萬(wàn)元業(yè)主沒(méi)賣(mài)，隨后掛牌價(jià)記者梳理多個(gè)小區(qū)在售及成交記錄發(fā)現(xiàn)，東城區(qū)某熱門(mén)小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價(jià)高達(dá)14.96萬(wàn)元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價(jià)則為10.6萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)29%。西城區(qū)某熱門(mén)小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價(jià)14.7萬(wàn)元/平方米，而今年1月底成交的同戶(hù)型單價(jià)11.4萬(wàn)元/平方米，降幅近23%。
從非熱門(mén)小區(qū)的價(jià)格來(lái)看，東城區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某一居室總價(jià)498萬(wàn)元、單價(jià)10.2萬(wàn)元/平方米，而目前在售同戶(hù)型房源掛牌總價(jià)449萬(wàn)元、單價(jià)9.4萬(wàn)元/平方米，降幅近10%。西城區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價(jià)788萬(wàn)元、單價(jià)9.9元萬(wàn)/平方米，而目前在售同戶(hù)型掛牌總價(jià)592萬(wàn)元、單價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，降幅近25%。通州區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價(jià)368萬(wàn)元、單價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，而目前在售同戶(hù)型掛牌總價(jià)290萬(wàn)、單價(jià)2.3萬(wàn)，降幅為21%。海淀區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某居室總價(jià)608萬(wàn)元、單價(jià)8.6萬(wàn)元/平方米，而今年1月底成交的同戶(hù)型總價(jià)520萬(wàn)元、單價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米，降幅超過(guò)14%。
多個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)中介表示，根據(jù)業(yè)主的售房急迫程度、客戶(hù)的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價(jià)還有不同程度的議價(jià)空間。這意味著上述在售房源實(shí)際成交價(jià)的降幅，會(huì)比記者根據(jù)目前掛牌價(jià)算出的降幅還要大一些。
從北京市二手房成交均價(jià)來(lái)看，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前價(jià)格水平較2017年4月的最高點(diǎn)已累計(jì)下降了16.4%。鏈家研究院的最新統(tǒng)計(jì)也顯示，對(duì)比去年“3·17”調(diào)控前，目前北京二手房市場(chǎng)成交量為高峰水平的一半，全市成交均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，價(jià)格累計(jì)下跌15%。鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱(chēng)，跌幅較大的多是“老破小”或受政策影響大的房子，那些配套和基礎(chǔ)設(shè)施較好的有區(qū)位價(jià)值的房子，跌幅相對(duì)沒(méi)那么大。
看房客戶(hù)較節(jié)前增加
市場(chǎng)降溫至今，觀望了一年的客戶(hù)陸續(xù)開(kāi)始出手了。“春節(jié)后看房的人挺多，因?yàn)槿ツ晔苷叽驂?，需求觀望，目前有個(gè)釋放期。另外，5月開(kāi)始信息采集，很多客戶(hù)著急落戶(hù)，每年春節(jié)后都是成交比較熱的階段。”西城區(qū)某熱門(mén)小區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
不只熱門(mén)小區(qū)看房客戶(hù)增加，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)、通州、昌平等多個(gè)區(qū)域的非熱門(mén)小區(qū)的房產(chǎn)中介均向證券時(shí)報(bào)記者表示，目前市場(chǎng)價(jià)格總體平穩(wěn)，看房客戶(hù)較春節(jié)前明顯增加。
據(jù)東城區(qū)某房產(chǎn)中介介紹，春節(jié)之后市場(chǎng)總體平穩(wěn)，部分房源價(jià)格下調(diào)，業(yè)主著急出售的價(jià)格會(huì)下降，不著急賣(mài)的也沒(méi)漲價(jià)。朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)房產(chǎn)中介也表示，去年“3·17”后很多客戶(hù)觀望，現(xiàn)在市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，想買(mǎi)房的之前看的差不多了，這時(shí)都開(kāi)始出手。海淀區(qū)某房產(chǎn)中介也稱(chēng)，最近看房人比較多，成交量也上來(lái)了，剛過(guò)完年新上的房源也比較多，每年3月成交量都比較大。
“春節(jié)后看房人挺多的，我們整個(gè)大區(qū)每天成交七八單，年前周六日看房客戶(hù)都不多，現(xiàn)在店里每天差不多有20組帶看，我們店10個(gè)人每人平均帶看兩個(gè)左右。”昌平區(qū)某房產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)。
從研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，近期帶看量有所增加。鏈家研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，上周(3月5日-3月11日)北京二手房成交量環(huán)比增加14.7%，成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，掛牌均價(jià)環(huán)比上漲0.2%，新增房源環(huán)比增加3.7%，帶看量環(huán)比增加9.5%。
與非熱門(mén)小區(qū)春節(jié)后市場(chǎng)價(jià)格總體平穩(wěn)、部分房源價(jià)格下調(diào)不同，熱門(mén)小區(qū)部分房源則出現(xiàn)了價(jià)格微漲的跡象。
記者調(diào)查了解到，西城區(qū)某熱門(mén)小區(qū)目前在售兩居室掛牌單價(jià)達(dá)到12萬(wàn)元/平方米，一居室已經(jīng)接近13萬(wàn)元/平方米，而春節(jié)之前單價(jià)沒(méi)有超過(guò)12萬(wàn)元/平方米。而東城區(qū)某熱門(mén)小區(qū)，春節(jié)前580萬(wàn)元成交的一套房子，最近新掛出來(lái)的同戶(hù)型報(bào)價(jià)已經(jīng)620萬(wàn)元了。還有一個(gè)最近剛掛牌的一居室，不到兩周時(shí)間，掛牌總價(jià)已經(jīng)上調(diào)了十幾萬(wàn)元。
“目前熱門(mén)小區(qū)部分房源只是微漲，今年不會(huì)大幅上漲，因?yàn)楝F(xiàn)在各種政策限制比較多，首付和貸款利率都提高了，很多人想買(mǎi)都買(mǎi)不了，市場(chǎng)各方面都趨于理性。預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)將表現(xiàn)平穩(wěn)，不會(huì)像2016年那么火，但會(huì)比2017年好一點(diǎn)。”某房產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)。
今年總體將保持平穩(wěn)
春節(jié)后北京二手房市場(chǎng)發(fā)生了新的變化，看房客戶(hù)明顯增加，熱門(mén)小區(qū)部分掛牌價(jià)微漲，這些看似市場(chǎng)回溫的跡象也引發(fā)了部分購(gòu)房人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)性上漲的擔(dān)心。接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士給了購(gòu)房人一顆“定心丸”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，熱門(mén)小區(qū)具有特殊性，每年最緊張的成交時(shí)點(diǎn)就是3月份，因?yàn)橐s上5月1日信息采集前落戶(hù)，因此即使市場(chǎng)最差的時(shí)候也有剛需。非熱點(diǎn)小區(qū)看房客戶(hù)增加、成交量回升也屬于季節(jié)性波動(dòng)，因?yàn)?月有春節(jié)假期因素，成交較少，每年3月都會(huì)這樣，談不上市場(chǎng)回溫，而且對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，成交量月均不到1.5萬(wàn)套的市場(chǎng)都是低迷的，預(yù)計(jì)今年上半年北京二手房成交量將維持在1.1萬(wàn)套左右，但也不會(huì)再跌到1萬(wàn)套以下。
“從先行指標(biāo)看，目前鏈家?guī)Э戳坑行》仙?，但仍處較低水平，只有去年同期的60%左右。”鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)接受記者采訪時(shí)說(shuō)，預(yù)計(jì)今年3月北京二手房成交量環(huán)比會(huì)有所增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)力度會(huì)明顯弱于前兩年同期水平。因?yàn)?ldquo;認(rèn)房認(rèn)貸”環(huán)境下?lián)Q房需求面臨的首付比例較高，難以大幅釋放，而換房需求是北京二手房市場(chǎng)的主力需求。
北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，盡管目前帶看量、掛牌量等先行指標(biāo)有小幅回溫的跡象，但預(yù)計(jì)一季度二手房成交量仍在月均1萬(wàn)套以?xún)?nèi)，市場(chǎng)依然相對(duì)偏冷。他預(yù)計(jì)，今年月均成交量將在1萬(wàn)套左右，全年成交量在12萬(wàn)套以上，市場(chǎng)處在相對(duì)平穩(wěn)偏冷的區(qū)間。
對(duì)于今年北京二手房市場(chǎng)量、價(jià)走勢(shì)，許小樂(lè)接受記者采訪時(shí)預(yù)計(jì)，在現(xiàn)有政策延續(xù)不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在于，2017年調(diào)控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度開(kāi)始小幅修復(fù)，加上價(jià)格的下跌使得部分需求開(kāi)始補(bǔ)位。但是受制于行政調(diào)控和信貸政策，市場(chǎng)修復(fù)的力度有限。另外，今年預(yù)計(jì)會(huì)有不少限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，在一定程度上會(huì)分流二手房市場(chǎng)的需求。綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年價(jià)格總體將保持平穩(wěn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受記者采訪時(shí)則預(yù)計(jì)，今年北京二手房市場(chǎng)成交量將介于2016年和2017年之間，大概在15萬(wàn)套左右，價(jià)格已經(jīng)有一定回落，今年仍將穩(wěn)中有降，降幅會(huì)比2017年縮小，且調(diào)控政策不會(huì)放松。(張達(dá))
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